Pierre Suteki: Mengulik RUU Omnibus Law CLBK di Bidang Pertanahan: Benarkah Issue Kepentingan Umum Diperluas, HGB 80 Tahun dan Penghapusan HM?

C. Perihal Jangka Waktu HGB

Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) adalah jenis sertifikat yang pemegangnya berhak memiliki dan mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan kepunyaan pemilik bangunan. Tanah tersebut dapat berupa tanah yang dikuasai langsung oleh negara, maupun tanah yang dikuasai oleh perorangan atau badan hukum. Sertifikat hak guna bangunan mempunyai batas waktu kepemilikan 30 tahun, dan dapat diperpanjang hingga batas waktu 20 tahun. Menurut Pasal 36 ayat (1) UUPA, hak guna bangunan dapat dimiliki oleh setiap WNI dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Jangka Waktu Hak Guna Bangunan

Pada Pasal 25 PP No. 40 Tahun 1996 diatur sebagai berikut:

(1) Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22 diberikan untuk jangka waktu paling lama tiga puluh tahun dan
dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua puluh tahun.

(2) Sesudah jangka waktu Hak Guna Bangunan dan perpanjangannya sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) berakhir, kepada bekas pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Guna Bangunan di atas tanah yang sama.

Untuk jangka waktu yang terbatas ini dalam perspektif investasi mungkin merugikan. Namun, bagi negara hal ini sangat penting untuk kepentingan pengendalian negara atas pemanfaatan dan tata guna tanah. Tapi, bukankah HGB itu untuk masa 30 tahun dan dapat diperpanjang 1 x 20 tahun? Pada umumnya, untuk perumahan SHGB dapat ditingkatkan menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM).

Di RUU CLBK tidak diatur jangka waktu berlakunya HGB berarti harus merujuk pada PP No 40 Tahun 1996. Khusus HGB untuk penanamnan modal, UU Penanaman Modal 2007 sebenarnya telah memberikan prevelige hingga 80 tahun, tetapi oleh MK dibatalkan dengan Putusan No 21-22/PUU-V/Tahun 2007 tertanggal 25 Maret 2008. Jadi issue jangka waktu HGB 80 atau 90 tahun tidak benar. Tujuan utama putusan MK adalah agar negara tetap bisa mengontrol penguasaan tanah oleh investor sekalipun.

BACA JUGA :

• Agus Mualif : Omnibus Law, Radikalisme Administrasi Pemerintahan

D. Perihal Issue Penghapusan Hak Milik

UU Omnibus Law CLBK tidak melakukan perubahan atas Hak atas tanah berupa Hak Milik. Jadi tetap sama dengan ketentuan yang ada dalam UU PA No. 5 Tahun 1960.

Perlu diketahui bahwa Hak Milik merupakan bagian dari hak-hak atas tanah yang bersifat primer yaitu hak-hak atas tanah yang dapat dimiliki atau dikuasai secara langsung oleh seorang atau badan hukum yang mempunyai waktu lama dan dapat dipindahtangankan kepada orang lain atau ahli warisnya. HAT primer itu meliputi Hak Milik (HM), Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai (HP).

Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Hak ini dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain termasuk DIWARISKAN KEPADA ANAK CUCU kita. Hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hak milik. Oleh pemerintah, ditetapkan pula badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya. Dapatkah hak milik hapus?

BACA JUGA :

• Profesor Suteki : Telah Kehilangan Legitimasi, Mungkinkah UU Omnibus Law Cipta Kerja Segera Dicabut?

Hak milik hapus apabila:

(1) Tanahnya jatuh kepada negara karena:
a. Pencabutan hak;
b. Penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya;
c. Ditelantarkan, atau
d. Orang asing yang mendapatkannya berdasarkan waris atau percampuran harta akibat perkawinan, kehilangan kewarganegaraan, serta jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga negara yang di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum yang tidak ditetapkan pemerintah;

(2) Tanahnya musnah.

Dengan demikian maka terkait pemberitaan yang menyatakan UU Omnibus Law CLBK mengatur bahwa HM akan dihapuskan dan diganti dengan “pemilikan” 99 tahun adalah TIDAK BENAR. HM akan tetap ada hingga dihapuskan karena alasan yang sudah disebutkan di muka. Penghapusan tanah HM untuk pembangunan kepentingan umum pun harus tetap diberikan ganti kerugian sebagaimana diatur dalam UU No. 2 Tahun 2012 tentang pengadaan tanah.

Melalui uraian singkat ini semoga kesimpang siuran beberapa informasi tentang pertanahan yang diatur dalam UU Omnibus Law CLBK sedikit banyak dapat diklarifikasi. Masih bingung? Bingung itu wajar sebagai pertanda bahwa kita masih mau berpikir.

Tabik…!
Semarang, Jumat: 16 Oktober 2020

Related Posts